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HOME>       ☆大規模修繕予算節約法☆

 マンションの大規模修繕工事では、大型予算が必要になりますので、なるべく安くかつ質を落とさず行ないたいのは、皆の共通の思いです。

 

  
1    ☆工事仕様をチェックで大幅コストダウン☆
 予算節約術として、大規模修繕工事の内容を把握し、相見積の場合にも比べられるようにしておくことが重要です。

 仕様を押えれば、良いのですが、修繕委員や理事達皆が建築の勉強をするわけにもいきません。したがってここは、コンサルタントとしての設計事務所を使うことにしましょう。

 マンション管理では、管理会社に委託しているのですから、大規模修繕工事でもコンサルタントを使い、管理会社とお互いにいい意味で、チェックをし合ってもらうことにするのです。

 その結果を修繕委員会や理事会で検討することにすれば、合理的で工事の見積も節約できるようになります。なぜならば、予算内容で不要部分をチェックしてもらえますし、見積入札で競争によるコストダウンも大きく見込めるからなのです。

 コンサルタントとしての設計事務所を使わなかった場合、管理会社や工事会社の一方的な工事になる可能性が高く、仕様通りの工事なのか、工事の質がどうなのか、本当に工事費が安いのか高いのかも良く判らない工事になりかねません。

 大規模修繕工事に対して、2重、3重のチェックが出来るようにして、進めるのが工事の質を保ち、費用も安くなるシステムです。

 
  
2    ☆外壁全面打診検査周期に合せて節約☆
 次の節約は、どうしてもやらなくてはいけない壁面の全面打診検査時期と、屋上等の防水の保証期限が10年ですので、その時期に合せることで、つまらない出費が防げます。

 建築基準法では、特殊建築物(共同住宅)定期調査報告書を3年毎に提出し、10年に一度は外壁の全面打診検査が義務付けられています。規模は自治体によって多少違いますが、東京都の場合には5階建て以上でかつ1000u以上の共同住宅が対象になります。

 したがって、4階建のマンションには全面打診検査の義務はありませんが、もし外壁の落下による人身事故でも起これば、マンションの管理組合の責任になります。外壁の全面打診検査をし、仕上げ、下地の補修をすることが必要なのです。

 この外壁の全面打診検査をする場合には、外壁全面に足場が必要になります。この足場はA直接仮設工事と呼ばれていますが、結構費用が高く、大規模修繕工事の場合では全体の20%前後程度にもなりますので、検査の為だけに設置するのは、もったいないのです。

 吊足場(屋上からロープを垂らして足場代わりにするもの)で検査や補修をすれば安くできると謳っている業者もいますが、吊足場では、設計事務所が検査は出来ませんし、ましてや修繕委員や理事の方なども危なくて検査どころか、見ることさえできません。

 普通に検査が出来る一般の足場で全面打診検査や補修工事をすることで、安全性も高まり、2重、3重の検査が出来、工事の質を保てるのです。

  
3    ☆防水工事の時期も合せることで節約☆
 屋上防水には10年間の保証が付いていますが、10年を過ぎると保証期間ではなくなりますので、雨漏り等が起きれば補修費用が必要になります。

 その他の仕上げ部分も傷んできますので、外壁やバルコニーの立ち上り部分(パラペット部分)、屋外階段やその手摺天端など、マンションの脆弱部分にヒビが入り、雨水等が侵入し構造体の鉄筋や鉄骨を錆させて、躯体の強度を落とす可能性が出てきます。

 したがって、10年以上放置すると補修費用が等比級数的に増えていく恐れがあるのです。

 屋上防水は雨漏りが起きてからではなく、12〜13年程度で行なうのが経済的になります。

 バルコニーの防水や屋外共用通路の防水の保証は5年が普通ですが、屋上防水に比べると仕様的には少し落ちますが同じ様な防水部材を使っていますので、12〜13年程度で行なえば経済的で、躯体へのダメージは少ない時期だと言えます。

 
  
4    ☆下地補修工事を清算項目にして節約☆
 B下地補修工事に関しては、予算書の段階では、建物診断時の状態を基本とし、今までの経験に基ずいた数値で計上します。

 しかし、実際には、足場を設置して壁面を全面打診検査をしてみると、あまり傷んでない場合もありますし、反対に予想以上に傷みが酷い状態の場合もあります。

 このような部分に対して、競争入札だからと言って、計上された費用で工事をするのは、経済的ではありません。

 したがって、私共では、清算項目にして、全面打診検査が終わった時点で、傷みが少なければ費用を返す、多ければ追加するようにしています。

 もちろん、この下地補修工事の検査も設計事務所がチェックしますので、工事会社のお手盛りになるようなことはなく、多く支払うことにもなりませんので、経済的なシステムと言えます。

 このような形で行なえるのは、設計監理のコンサルタントを入れて、工事会社や管理会社から独立した別の組織として、検査に立ち会えるように、コンサルタントの設計事務所と管理組合が直接契約するからこそ可能なシステムなのです。

  
5    ☆実用的設計事務所を使い節約☆
 設計事務所を参加させた大規模修繕工事は、設計監理コンサルタント費用を別に支払うことになるので、一見トータル工事費が高くつくように思われます。

 しかし、上記のように、相見積がクリアーに出来、仕様のコントロールや下地補修の検査などで、実際には、設計監理コンサルタント費用を含めた総工事費用が、設計事務所を入れないで行なった場合より安くなる場合が多いのです。

 私共の設計事務所は小さな設計事務所ですので、経費が少なくて済みますし、生きがいとして仕事をしていますので、儲けをあまり考えていません。したがって、設計監理コンサルタント費用を安く提案できます。また、手形等の倒産に関わる支払い形態を行なっておりませんので、倒産も起きません。

 人や組織には相性がありますので、実際にはやってみないと解らない面はありますが、経験は豊富ですので、お得感はあるかもしれません。もちろん私共で無くても、真摯に対応する設計事務所ならば上記の手法で工事のサポートをしてくれるはずです。

 



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