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大規模修繕工事を行なう際の主な疑問点をQ&A形式で記述します。
Q07 大規模修繕で管理会社主導とコンサルタント導入方式の長短は？
大規模修繕の工事時期はとしては、空調や暖房を使わなくなる時期が良く、春と秋に行なわれるのが普通です。 春は3月～6月、秋は9月～12月に行なわれますが、3月～6月の方が年度末に重なる工事が少なく、下請け業者に余裕があるのでよりベターと言えます。9月～12月の場合は新築工事も年末に仕上工事を急ぐことが多く、下請けの職人たちの調達で新築工事のとばっちりを受けることもあります。
目安として、戸当たり80万円～100万円と考えておくと良いでしょう。規模の小さなマンションでは高くなり、規模の大きなマンションで安くなる傾向です。 仕様を良くしたり、細かい部分も考えるようにすると、直ぐに高くなります。安くするのは結構大変で、足場が要らない工事を次回にまわしたり、まだ保ちそうな部分を取止めにしたり、工期を短縮することですが、管理組合の協力が大いに必要になります。
目安として、戸当たり2万円～3.5万円程度と考えておくと良いでしょう。規模の小さなマンションでは高くなり、規模の大きなマンションで安くなる傾向です。 設計図や竣工図が無い場合や、設計図を作ったりするとそれらの費用も必要になります。 弊社の場合、生きがいとして仕事をしておりますので、一般事務所より安めに見積をしておりますが、競争の材料にされるような場合には御断りする場合もあります。（設計監理費用のご依頼は無料にて承りますが、資料はご提供ください。）
これらの工事部分は全て10年も経過すると、風雨や紫外線、経年変化で傷んできます。特に水分が壁や躯体内部に入ることによって劣化は早くなりますので、先ずは、防水関係の水分をなるべく建物内部に入れないようにすることです。 さらに、塗装やシール、モルタル等も劣化しますので、それら劣化しやすい部分をメンテナンスで劣化が進まないようにするのが、大規模修繕工事です。これらの工事のついでに、足場が無いと出来ない工事を一緒に行なうのが一般的です。
そこで、関係の無い２者以上に推薦してもらうことによって、透明性を保てると考えています。大規模修繕工事の場合、管理会社はほとんど入っていますので、コンサルタントとしての設計事務所を透明性の高いやり方で選んでおき、工事に責任を持てる工事会社として、管理組合員の推薦、管理会社の推薦、設計事務所の推薦の３者の推薦を受けた工事会社を見積依頼工事会社とするのが、最も良い方法だと思います。 管理組合員の推薦工事会社が無かったとしても、最低範囲の２者の推薦になり、透明性を確保出来ます。 一般公募等をしますと、手間がとても掛かりますし、良い質を保った工事に対する懸念が生まれます。推薦者も責任を持ち、工事会社も責任を持って行なえるシステムにするのが良い方法です。
そこで、私共では、予算の段階では経験予測で見積をしてもらい、多めに見積しなくても良い見積とし、透明性のある、相見積にしています。したがって、工事の段階で足場を組んで調査を終えたら直ぐに清算費用を算出してもらい、工事中に費用の確定をしています。 下地補修工事の調査の数量チェックも設計事務所が行ないますので、どんぶり勘定の追加にはなりませんし、誰もが納得できる追加費用（減額の場合もあり）になります。
理事会と管理会社の関係が良好だとしても、なれ合いがあるのではないかと、痛くない腹を探られるようなことが出てくる可能性があります。管理会社から頼まれた設計事務所や工事会社は、恩義を感じるものですので、なるべく１つの組織のみに全てを任せる方式は避けるべきなのです。 ましてや、大規模修繕工事のように、管理会社にとっては専門でない仕事になる場合は、専門のコンサルタントを付けて、ダブルチェック方式にした方が透明性が得られ、管理組合の方々にも理解してもらい易く、後々異議が出るような可能性が少なくなります。
現場監理では、週一程度現場監督と打合せをし、設計事務所としての検査も行ないます。その他、必要な修繕委員会や理事会にも出席しサポートをします。
コンサルタント契約をして頂き、建物診断を経て予算算出するようにすれば、精度の高い予算書ができます。 本来大規模修繕工事が必要な状況になった場合には、一時金や借り入れを起こしてでもやらなくてはならないのですから、中途半端なやり方は、あまり役に立たないどころか、マイナスになることもあります。
外観目視打診調査は目で見える範囲、手が届く範囲の調査となり、屋上防水劣化調査は目視での調査です。 その他の検査関係は、塗装やタイル等の仕上げ材を現地で機械を使い検査するもの、コンクリート劣化状態も現地で目立たない部分を少し削り検査をする。シール材の劣化度は一部シールを切り取り検査所に持ち帰り検査します。 普通はこの程度ですが、コンクリートの構造体が心配な場合には、コンクリートの圧縮強度検査、同骨材アルカリ反応検査、部分的にハツリをして鉄筋劣化度検査なども行なうことがありますが、あまり一般的ではありません。 費用もまた、規模や高さ、構造等によって変わります。目安として戸当り7千円～2万円程度は必要になります。
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