マンション大規模修繕工事:apss住まい研究所
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§「大規模修繕工事」

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HOME>       ☆大規模修繕工事の進め方☆

 マンションの大規模修繕を行なうための意味は大きく分けて二つあります。

 一つは、竣工より10年程度で建物に最も重要な防水が傷んでくる可能性が高くなるのです。当然塗装やシール、外壁等も風雨や紫外線等に曝されて劣化してきますし、その劣化部分より雨水が躯体に侵入し、鉄筋や鉄骨を侵し構造躯体にまで影響を及ぼす可能性があります。

 二つめは、外部の人や物に対して、危害を及ぼす可能性を少なくするためです。 外壁の劣化によりタイルやモルタル、コンクリート等の仕上げ材が浮き上がったり、ヒビにより落下する事故が過去に起きたため、建築基準法で外壁面の全面打診検査の義務(一定規模以上)が追加され、10年毎に打診検査が必要になったのです。

 以上の二点が主な大規模修繕の根拠です。防水の保証は最長10年ですし、外壁面の全面打診検査には外壁面に足場が必要になりますので、長くて12〜13年毎には大規模修繕工事をすることが良いと言うより必要になると言った方が正確かもしれません。

  
1    ☆理事会で大規模修繕工事のチェック☆
 理事会でマンションの修繕をやってないと思った時や管理会社から大規模修繕工事の提案時等に、管理会社に過去の大規模修繕工事や、他の補修工事の時期、現在の大規模修繕用の積立金額をチェックする。特殊建築物定期報告書もチェックし、外壁の全面打診検査をした時期も調べる。

 マンションの管理状況や住人の声も管理会社から聞き取り、大規模修繕が必要な時期的になっている場合には、修繕委員会を別途立ち上げるか理事会で行なうのかを決める。
 
  
2    ☆管理会社主導かコンサルタント導入かを決める☆
 修繕委員会で大規模修繕工事を管理会社主導で進めてゆくのか、コンサルタントとして設計事務所に依頼するのかを決める。
 また、修繕委員会主導方式もあるが、内部の人たちだけだと得てしてトラブルになることが多く、あまりお薦めできない。
 第三者のコンサルタントとして、工事の監理も出来る設計事務所への依頼を薦めている自治体も多い
 
  
3    ☆設計事務所を決定する☆
 修繕委員会で設計事務所の候補を決める。
 管理組合員や管理会社からコンサルタントとしての設計事務所の推薦をうける。
 2、3の推薦事務所社から、建物診断と大規模修繕工事の設計監理の見積を取る。一緒に大規模修繕工事をどのようなシステムで行なうのかレポートの提出も求める。
 見積とレポートで候補を決定する。(APSS設計事務所も修繕委員会や理事会で推薦頂ければ幸甚です。)
 
  
4    ☆建物診断と大規模に向けてアンケート調査を行なう☆
 設計事務所に依頼が決まれば、設計事務所がスケジュールを組んでくれますので、そのスケジュールに添って進めてゆけば、スムーズに大規模修繕工事にたどりつけます。

 次は建物診断をし、大規模修繕工事に向けてのアンケート調査を組合員全員にします。建物診断により問題点や仕様を決め予算書を作る資料とすると共に、組合員に建物の傷みを理解してもらう資料としても役に立てます。

 一方建物診断やアンケート調査も予算書の資料にしますが、普段から住民の方々が気になっている傷や劣化部分の確認や改善して欲しい部分を特定したり、外からの点検では判らない雨漏りや傷みを見つけ出す手掛かりにも使います。

 設計事務所に依頼しない場合では、大規模修繕工事を問題なくこなそうとするならば、上記の仕事は必要になりますので、管理会社にお願いすることになり、管理会社が下請けの設計事務所等に仕事の依頼をします。
 それですと、あまり透明性が期待できない方向になりかねません。

 このような点を踏まえて、自治体などでもコンサルタントとして設計事務所に依頼する、大規模修繕工事を推奨しているのです。

  
5    ☆予算の内容を検討する☆
 大規模修繕工事では、@共通仮設工事、A直接仮設工事、B下地補修工事、C壁面仕上及び塗装工事、Dシーリング工事、E鉄部塗装工事、F防水工事、Gその他工事が主な工事となります。この内@〜Fまでは定番工事ですので、外すことはできません。

 B下地補修工事、は私共では清算項目にしています。これは、足場を設置し全面打診検査をしないと下地不良部分が判らない為です。
 また、Gその他工事に建物診断、アンケート調査等で希望のあった部分や同時に行なった方が良い不良部分の予算計上をします。これらの工事は、大体が大規模修繕工事に含めずに後で足場無しでも工事可能ですので、予算や劣化状態を見ながら、修繕委員会で大規模修繕工事に含めるかどうかを判断します。
 
  
6    ☆工事会社の推薦を受ける☆
 見積の大筋が決まったら、工事会社の選定にはいります。
工事会社は修繕委員会や管理組合員からの推薦と管理会社からの推薦、設計事務所からの推薦による数社(5〜6社程度)を候補とします。

 一つの関係者からの推薦だけですと透明さが疑われることになります。したがって、私共では各関係者それぞれに推薦してもらい、出来れば各二社程度の推薦を受け、各社に問題なければそのまま相見積をしてもらいます。

 但し、関係者が推薦する場合には工事をさせて安心出来るかを基準に推薦してもらいます。さらに、規模や財務諸表で安心の裏打ちをしますが、私共ではもう一つ工事決定会社には、もしやの倒産等の場合の連帯保証会社を付けてもらう様にしています。

 推薦工事会社があまり多くなる場合には、修繕委員会で、5〜6社に絞り込みます。修繕委員会や管理組合員からの推薦が無い場合にはそれでも構いませんが、設計事務所と管理会社とには必ず推薦してもらい、透明性のある相見積にします。
 
  
7    ☆現地説明会や相見積を行なう☆
 大規模修繕工事のための推薦会社が決まったら各社を集めて現地説明会をし、マンションを見てもらい、金額抜きの予算書と仕様書を渡し、見積作業に入ってもらいます。

 2週間後程度に、マンションチェックと予算書、仕様書に関する質疑書を各社より提出を受け、全てに回答書を作成し、全体を纏めて質疑応答書として、各社に送ります。

 これらの仕事は設計事務所が入っていれば、管理会社と設計事務所がやりますので、修繕委員会や理事会の負担はほとんどありません。

 管理会社だけですと管理会社一社で全てを行なうことになり、透明性の点では疑問が残る場合があります。
 
  
8    ☆見積と現場担当者でヒアリング工事会社を絞る☆
 質疑応答が済めば、各社の見積を待つばかりになります。
 各社の見積には現場担当予定者の経歴やプロフィールを一緒に提出してもらいます。

 修繕委員会で各社の見積と現場担当予定者の経歴やプロフィールを参考に、2社程度のヒアリング予定工事会社の選出をします。

 ここまで透明性を保てれば、仕様は一緒ですし、質疑応答まで行なっておりますので、工事内容も質も保たれますので、安い方が良さそうに思います。

 しかし、各社の考え方や、担当者(監督)の感性により問題が発生したりすることがあるため、最終的にはヒアリングにより、工事会社と管理組合の相性を見極め判断するようにしています。
 
  
9    ☆ヒアリングで工事会社を一社に絞る☆
 ヒアリングには、修繕委員会だけでなく、参加希望者には全員参加してもらう様にする。

 ヒアリングでは実際の工事の進め方や、防犯対策、安全対策等、各社の考え方と創意工夫が伝えられますし、現場担当者の生の声で感性が感じ取れますので、好き嫌いは出ますが、どこの工事会社に担当してもらうとよりスムーズに工事が進むか決めやすくなります。

 このような形で工事会社の選定が出来れば、透明性のなかで工事会社を決めることが出来ますので、住人間での問題発生を極力防ぐことが出来ます。
 
  
10    ☆総会で工事会社を決める☆
 ヒアリング後に一社に絞った工事会社には、臨時総会を開催し工事会社を含めて、最終的な質疑応答を行ない、大規模修繕工事の契約会社として決定する。
契約締結後、契約工事会社による工事説明会を経て大規模修繕工事の着工となります。
 



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