マンション大規模修繕工事:apss住まい研究所
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 マンションの建物診断は、 一般には、外観目視打診調査、屋上防水劣化調査、仕上材の付着力検査、シール材の劣化度検査、コンクリート劣化状態検査程度です。

  
1    外観目視打診調査
 外観目視打診調査とは、建物の外部から見て廻り、目で見て判るヒビ割れやエフロレッセンス(白華現象)、苔などで黒くなった部分や雨漏りの可能性のある部分、錆の跡や鉄筋錆による爆裂等々建物の傷んでいる部分と今後傷みが特に進みそうな部分の調査です。

 手の届く範囲は、打診棒を使い表面を軽く叩くことで、音の違いにより調査します。この打診調査は、タイルやモルタルの浮や剥れも判るため、特殊建築物(共同住宅)の全壁面打診検査にも義務付けられた検査です。

 外部からまた手の届く範囲の目視や打診のため、1階や共用通路部分は調査可能ですが、外壁の特に上部は目視のみなります。 
  
2    屋上防水劣化調査
 屋上やルーフバルコニーなど、室内に漏水が起きそうな防水を平場と立ち上り、笠木などを主に目視でする調査です。平場と言って屋上の平面部分ですが、この部分が傷むようですと、防水としては限界です。普通は防水の立ち上り部分や笠木(立ち上り上のキャップ)等の傷む確率が高く、これらの部分に傷みが無いか、もう限界かなども調査します

  
3    仕上材付着力検査
 仕上材付着力検査は、現地で専用機械にて塗装やタイルの付着力を調べる検査です。

 建物の目立たない部分で、機械と塗装面やタイル面を接着剤で取付、引き剥がす力を加えます。その際に剥れる面を調べるのがこの検査です。

 塗装やタイルの場合は、接着剤と塗装(タイル)面、塗装(タイル)内部、塗装(タイル)面とモルタル面、モルタル内部、モルタル面とコンクリート面、等が考えられ、どの材料が劣化しているか?劣化が始まっているか、まだ十分余力があるかなどを調査し、大規模修繕の仕様を決めます。 
  
4    コンクリート劣化状態調査
 コンクリートは弱アルカリ性ですので、内部の鉄筋が錆びずに強度を維持できるのです。
 しかし空気中炭酸ガスや雨水、紫外線等で徐々に劣化して中性化してきます。

 その進行度合いを部分的に削り薬品を使って、調査し判断します。中性化度合いが高ければ、コンクリートの劣化が進んでおり、強度にも影響が出ますので、構造躯体としても影響が考えられることになります。

 この中性化を遅らせる役割が、外壁の塗装でありタイルであり、屋上の防水材も防水だけでなく、その役目をしています。
  
5    シール材の劣化度検査
 現代のマンションは窓やドアの廻り、階と階都の打ち継ぎ目地、タイルのヒビ割れ防止目地、など防水の脆弱部分にシールが使われています。

 それらのシールが劣化して柔軟性を無くすとシール切れが起こり、漏水を起こすことになります。シール切れが起こりそうかをシールの柔軟性で検査するのが、シール材の劣化度検査です。

 方法としては、劣化が起きやすい窓周り等のシール部分を切り取り、検査所に持って行き柔軟性の検査をします。

 この検査を現地でしないのは、簡易な機械が無いこと、シールを検査に都合のよい部材に切り分けたり検査過程が煩雑なためと、精度の高い検査をするためです。

 シールは5年程度が保証期間ですが、10年以上保っているシールも多いので、限界を見極め大規模修繕の仕様を決める為に行ないます。
  
6    その他の調査や検査
 その他、コンクリートの構造体が心配な場合には、コンクリートの圧縮強度検査、同骨材アルカリ反応検査、コンクリートを部分的にハツリ鉄筋劣化度の検査なども行なうことがあります。

 しかし、特別な場合(薬品が使われた等)に行なうことが多く、一般のマンションの建物診断ではほとんど使いません。

 また、漏水部分が見つからない場合に足場を設置して調査や検査をする場合があります。

 サーモ検査など機械化デジタル化された検査や調査もありますが、特殊な場合を除いて、まだそれほど効果が定かでなく、マンションの建物診断にはあまり使われていません。

 



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