| 教えてください。 Name：NS Date：2004/10/26(Tue) 14:06 No.27 | |
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「自分で守る欠陥住宅７つのポイント」毎回勉強になります。
私は建築等にまったく知識のない（只今勉強中）の者です。
なのでご質問等も順不同で内容もとんちんかんで理解していただけるか
少々不安なのですが・・・
マイホームを建てるにあたって物件探しよりも信頼のおける不動産会社を
探すことがこんなにも大変とは思ってもいませんでした。
まず、信頼のおける不動産会社の見極め方がよく分かりません。
大手でも評判の良くない不動産、小さくても定評のある不動産・・・
どのように探していけばよいのでしょうか。また関連したホームページ等
ありましたら教えていただきたいと思います。
それから物件を探していく中でチラシの物件で注意して見なくてはならない点は
どのようなポイントでしょうか？また不動産会社で紹介された物件についても
注意して見た方がよい点など・・・
現在、城南建設の住宅情報館に物件探しをお願いしているのですが
周囲の人に聞いてみたりネットで調べてみると評判はイマイチでした。
（中には低コストの割に仕上がりに満足したという声もありましたが）
まず、耐久性にやや欠けるとの見方も。
これは職人さん（知り合いの積水の大工さん）の意見ですが・・・
耐久性を高めるには地盤・基礎をシッカリ！とは住宅雑誌や菊地さんのメールで
学びました。この部分にはお金を掛けた方が後悔しないということですよね？
それから例えば城南建設でもここに気をつけていけば満足・安心な家が
建つ、という点はアドバイスとして何かありますか。
また売り建てで購入する場合に土地の契約をしてからでないと
建物のうち合わせ（基礎工事はベタで、鉄骨で・・・等）というのは出来ないので
しょうか。
たとえば予算3000万（土地・建物）で考えている場合に
１５００万の契約前の土地に自分の希望に沿った建物（フリープラン）で例えば基礎
を
ベタにして・・・等、要望を言ってみて実際にかかる費用（概算）を聞くことは
可能でしょうか？
もしそこで予算を超えてしまいそうな場合に土地だけ購入し施工は他の会社に
したり・・・とか。
知人から「建築条件付き」の土地販売は基本的には違法と聞きました。
そこの会社が気に入れば構いませんがどうしても譲れない場合に
条件無し、にすることは出来るのでしょうか？
またそういったことで「そう言うならこの土地は売らない」と言われたり
なんて事はあるのでしょうか？
また敷地調査はしてあるが地盤調査がしておらず調査を依頼し
結果、地盤の直し？が必要になった場合の費用は自己負担・・・ですか。
設計住宅性能評価だけを受けている建物と建設住宅性能評価までうけている建物の
価格の違いはどのくらいなのでしょうか。
「構法」（ＳＥ構法等・・・）の種類をすべてとは言いませんが代表的な構法を
教えて下さい。土地を購入する場合、土地の条件で建てられない構法もあるんですよ
ね？
・・・質問がごちゃごちゃしていてすみません。
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| Re: 教えてください。 ｋｉｋ - 2004/10/26(Tue) 16:30 No.28 | |
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> マイホームを建てるにあたって物件探しよりも信頼のおける不動産会社を
> 探すことがこんなにも大変とは思ってもいませんでした。
> まず、信頼のおける不動産会社の見極め方がよく分かりません。
不動産屋さんも、大手なら安心とか評判が良ければ安心などと、
簡単に考えられるものではありません。
やはり担当者の人柄による部分が非常に大きな要素です。
また、ご自分達が、どこに（場所）どの様に（「住まい」の目的）住みたいのかをはっきり自覚し、
その内容に合ったものを、とことん探すようにします。
予算も大切ですが、予算で決めるのは考えものです。
つぎに、大手の場合は当りはずれが少ないので、一般的な物件の場合に向いています。
対応は丁寧ですが、そんなに親身になってくれるものではありません。
中小は、地域の優良物件を持っている場合があります。
買う気のある人には、よく動いてくれますが、当りはずれが多く心配な面もあります。
要は、担当の人柄を見て、安心できると思えるかどうかです。
実際に不動産屋さんに足を運んで、対面の上判断することが、一番です。
> それから物件を探していく中でチラシの物件で注意して見なくてはならない点は
> どのようなポイントでしょうか？また不動産会社で紹介された物件についても
チラシにしろ、紹介物件にしろ、１つの情報ですので、最初に申し上げたように、
「どこに（場所）どの様に（「住まい」の目的）住みたいのかをはっきり自覚し」、
その内容に合ったものを、とことん探すようにするのです。
この条件に合った物件ならば、現地に見に行き、現地の環境や敷地の状況を
確認すればよいのです。
目的がハッキリし、チラシ等に沢山出ている間取りで、スタディーし、
自分達の理想のプランを考えておけば、敷地をみるときに、
どこを注目すればよいか、自ずと解かります。
本当に気に入ったのであれば、地盤の調査等をお願いすることで十分です。
地盤に関しては、近隣のデーターが役所や、地盤調査会社にありますので、
データーを報告してもらうようにすると良いと思います。
>
> 現在、城南建設の住宅情報館に物件探しをお願いしているのですが
> 周囲の人に聞いてみたりネットで調べてみると評判はイマイチでした。
> 耐久性を高めるには地盤・基礎をシッカリ！とは住宅雑誌やkikさんのメールで
> 学びました。この部分にはお金を掛けた方が後悔しないということですよね？
城南建設が悪いとは言いませんが、ローコストの住宅を提供している会社です。
弊社のサイトの「欠陥住宅城南建設」のキーワードで探されている方が多く、
ワースト１０に入っている会社ですが、欠陥住宅を造るとは限りません。
http://www.apssk.com/maker/kekkanmaker02.html
ローコストも目的の一つになりますので、ローコストの住宅に的を絞る方法もありますが、
ローコストでよい「住まい」を手に入れようとしたならば、建て主本人が、
よく勉強し、職人の中に混ざって、一緒に造り上げる気概が必要です。
そこまでする形で、「住まい」を造り上げるならば、
ローコストでも、自分達に合った「住まい」になるはずです。
ただし、現場の監督、棟梁、職人達の人柄を見極めることも必要です。
> また売り建てで購入する場合に土地の契約をしてからでないと
> 建物のうち合わせ（基礎工事はベタで、鉄骨で・・・等）というのは出来ないので
> しょうか。
> 知人から「建築条件付き」の土地販売は基本的には違法と聞きました。
> そこの会社が気に入れば構いませんがどうしても譲れない場合に
> 条件無し、にすることは出来るのでしょうか？
「建築条件付き売り地」は建築建物を決めて、指定の建設会社と契約をした後でないと、
土地を売らないとの条件です。
ですから、気に入った土地ならば、指定の業者と設計の打合せをし、納得した上で、
土地と建物の契約をするのが、本来の姿ですが、
早く売りたい為に、設計を決めておき、マイナーチェンジのみする方法が、
建売的、売り方であり、違法の可能性があると言われています。
そのような業者は、土地の利益が少ないので、建物でも利益を取りたいと
考えているので、土地だけ入手するのは不可能です。
> また敷地調査はしてあるが地盤調査がしておらず調査を依頼し
> 結果、地盤の直し？が必要になった場合の費用は自己負担・・・ですか。
買ってしまえば、自己負担です。
したがって、買う前に依頼し地盤改良等がひつようならば、
その分値引きをしてもらうようにするのが良いでしょう。
近所の調査は、自治体に行けば、あなたでも出来ますが、
判断ができません。
>
> 設計住宅性能評価だけを受けている建物と建設住宅性能評価までうけている建物の
> 価格の違いはどのくらいなのでしょうか。
性能評価はあまりお勧めいたしません。保証されるわけではなく、その性能になるような
材料を使ってあるかどうかを判断する性能だと言っていいでしょう。
したがって、良い性能を得るためには、コストがかかるのです。
自分達の本当に必要なところではなく、基準に適合するようにコストをかけるため、
合理的とは言えません。
また、欠陥住宅にならないようにするのではなく、欠陥住宅になった場合に、
迅速に処理するのが、性能評価の大まかな考え方です。
>
> 「構法」（ＳＥ構法等・・・）の種類をすべてとは言いませんが代表的な構法を
> 教えて下さい。
工法は、沢山乱立していて、細かく説明することはできません。
基本的に、在来、２ｘ４、プレハブ、軽量鉄骨、RC（コンクリート）と考えれば
良いと思います。
それよりも、再度申し上げますが、
「どこに（場所）どの様に（「住まい」の目的）住みたいのかをはっきり自覚し」
です。
オフィスのような空調完備がよい、自然な風をなるたけ取り入れたい、
環境に負担のかからない家にしたい等々いろいろあると思いますが、
それによって、工法を考えれば良いと思っています。
私は在来が一番良いと思っております。
敷地に対する融通がきき、増改築の場合もフレキシブルに扱えるからです。
コンクリートが火に強いと言うことを除いて、後は性能はそんなに変わりません。
性能が変わらないように、各メーカーで開発してきたからですが、
その上で特徴をつけようとして、気密に強いとか地震に強い、防犯に強い
等の、売り文句をつけているだけで、どの工法でも、どこかを強くしようとすれば可能です。
そのへんにとらわれずに、目的をはっきりすることです。
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| Re: ありがとうございます。 NS - 2004/10/26(Tue) 16:47 No.29 | |
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KIKさんのご指導により今までまったく分からなかった
マイホーム建築に関して、自分がもっと勉強しなくてはいけない部分と
ある程度業者に任せていく部分とがだんだんと分かってきました。
ありがとうございます。
雑誌やネット、チラシを見ていて私の理解があいまいな言葉や表現が
いくつかあります・・・
素人に分かりやすく説明してくださると有り難いのですが。
チラシを見ていて「専売」と「売主」とは本来どういう意味なのか？
同じことでしょうか？
仲介業者で仲介手数料が発生するのは理解できますが
「売主」と書いてあっても手数料5％とか記載されている場合があるのですが。
ひとつの土地をいろいろな不動産屋で物件として出している場合、
土地自体の値段がそれぞれ異なるということはあるのでしょうか？
建物に対して北道路・南道路とは資産価値にどのくらい関わってくるのでしょう
か。
また生活でのメリット・デメリットを教えてください。
というのは南道路が良い（日当たりも良いから）という話はよく耳にします。が
私の実家（戸建）は北道路に面していましたがそう不便には感じませんでした。
なので北道路でのデメリットがイマイチよく分かりません。
今自分がイメージしている家にテーマをつけるとしたら
「あったかい雰囲気で健康に過ごせる省エネ住宅」かな・・・。
欲張りかな？
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| Re: 教えてください。 kik - 2004/10/26(Tue) 22:37 No.30 | |
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> チラシを見ていて「専売」と「売主」とは本来どういう意味なのか？
> 同じことでしょうか？
専売は知りません、売主とは違うはずです。
私は不動産はせんもんではありませんので、略語だと思いますが、
でているところを、よく読んでみてください。
> 仲介業者で仲介手数料が発生するのは理解できますが
> 「売主」と書いてあっても手数料5％とか記載されている場合があるのですが。
業者が売主の場合は、手数料（報酬）を取ることは禁じられています。
子会社や、別の方法を使って取るのかも知れませんが、
そのようなところは、信用しないほうが良いでしょう。
> ひとつの土地をいろいろな不動産屋で物件として出している場合、
> 土地自体の値段がそれぞれ異なるということはあるのでしょうか？
これはあり得ます。
いろいろの不動産屋さんで、いろいろな価格でも問題ありません。
最終的には、売主と買主の話し合いで決まります。
他に売れる等の、憶測が土地の価格を複雑にするのです。
>
> 建物に対して北道路・南道路とは資産価値にどのくらい関わってくるのでしょうか。
> また生活でのメリット・デメリットを教えてください。
> というのは南道路が良い（日当たりも良いから）という話はよく耳にします。が
> 私の実家（戸建）は北道路に面していましたがそう不便には感じませんでした。
> なので北道路でのデメリットがイマイチよく分かりません。
これは専門なので、
北道路のメリットは、道路から室内が見えないこと、プライバシーが守られます、また玄関の配置も取り易い等々、広い敷地の場合は北道路の方が良い敷地になることもあります。また狭い敷地でも北側斜線や日影規制がある場合は有利になります。
現在の都会の敷地は面積が狭いので、道路の広さも使えるため南道路が良いと一般的に言われていますが、日当たりが良くなることと、プライバシーが制限される分防犯には効果がありますが、趣味の問題と、プランで解決できる場合もあります。
一般的損得はあてになりません、本当に設計する場合には、
デメリットがメリットになる場合もあります。
このへんも、住まいで何をしたいかが、大いに関わってきます。
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