◇◇「品確法の主な用語と注意点」−０２◇◇
◇◇◇ present by ＡＰＳＳ・住まい研究所
ＡＰＳＳ・住まい研究所の 菊池 と申します。
「品確法で住まいは守れるか？」の２回目です。
１０年担保期間の対象は？
平成１２年４月１に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
（通称：品確法）が施行されました。
前回は、品確法の２つの柱である、瑕疵担保期間１０年の義務化について
話しました。
その中で、少し専門的な用語が幾つか出てきましたので、この用語について
説明致します。
瑕疵担保期間の１０年義務化となっていますが、
瑕疵：
欠陥住宅との言い方がありますが、瑕疵とは欠陥より少し軽い意味合いを
持ちます。瑕の文字は玉のきずやひび、割れ目等や過ち、欠点等の意味です。
ちょっとした玉についた傷や意図的に行った行為でない過ち等をさします。
疵の意味もきずやあやまちなどです。
欠陥の場合は、陥の意味が多少作為的なおとしいれるとの意味があり、
意図的な意味が強い感じを持っています。
つまり、欠陥のように強い感じではなく、意図もなく問題が生じた場合でも
瑕疵となり１０年間の担保期間の義務が生じると言うことです。
したがって、設計図に示された品質や性能が発揮されない場合や設計図に
基づいた施工がなされていない場合や、住宅としての最低限の性能を
保有していない場合も瑕疵となり担保期間の対象となっています。
瑕疵担保期間：
住宅の供給者（施工者や販売者）が、消費者（建て主や購入者）に対して
瑕疵担保責任を負う期間です。
対象は、「注文住宅」と「建売住宅」がありそれぞれに違いがあります。
１．「注文住宅」の場合は建て主と施工業者との請負契約が対象です。
２．「建売住宅」の場合は、購入者と販売者との売買契約と、
販売者と施工業者との請負契約の２つが対象となります。
瑕疵担保期間１０年間義務化の対象住宅：
「新築住宅」のみが対象です。
「新築住宅」とは、
１．新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの。
２．建設工事完了の日から起算して１年以内のもの。
が対象となっています。
建売住宅で、新築住宅と言われても、完成日から１年を経過した住宅は
この１０年の義務化対象からはずれることになります。
また、１年以内の建売住宅や注文住宅も一度居住してからの転売となると
やはり、対象からはずれることになります。
十分注意して下さい。
なお、建設工事の完了とは、施工業者による建設工事の全工程が終了し、
検査も終わり、消費者に引き渡すのを残すのみの段階です。
基本構造部分：
１０年義務化の対象になるのは、基本構造部分に限られます。
基本構造部分については、前回に名称を書きましたが、解りやすいように
図が、ｈｐにありますので見て下さい。
http://www.bekkoame.ne.jp/ro/apssk/sannsya/hinkaku1.html
瑕疵担保責任に基づき、瑕疵が発生した場合に消費者が請求できる範囲：
１．「注文住宅」の場合は建て主は施工業者に補修請求と賠償請求が出来ます。
２．「建売住宅」の場合は、購入者は販売者に補修請求と賠償請求、
解除（補修不能な場合）請求が出来ます。
販売者は施工業者に補修請求と賠償請求が出来ます。
これからの注意点：
１．基本構造部分については、１０年間の担保期間が義務付られましたが、
他の仕上げ、設備、電気などの部分については含まれませんので、
契約書を注意してチェックすることです。空調や食器洗機、換気扇、
給湯器など、たくさんの機器があり、それぞれが別々になる可能性が
あります。１年等の機器も出てくることがあります。個別の保証期間
などとの記述も出てくるかも知れません。
まとめて、２年程度の交渉をしてみても良いでしょう。
２．基本構造部分には地盤は含まれていませんが、地盤を調査無しで基礎を
造り、不同沈下等を起こした場合は、地盤を考慮せずに基礎の設計施工を
行なったため建物に障害が発生下と考え、基礎の瑕疵として、基本構造部分
の対象となりますが、補修は大変です。
地盤調査を必ずやってもらい、地盤調査に合った基礎の設計をお願い
しましょう。少なくとも、地盤調査書類をもらうこと心がけて下さい。
出来れば、専門家（第三者の建築士等）に見てもらうと安心です。
３．１０年間の担保期間は長いものです。現在、保険による補償制度が
整備されつつあります。
１つは、施工業者が自ら保険会社と契約して保証しているものがあります。
この保険が前回述べましたように施工業者が倒産すると保証が得られなく
なる保険です。
２つ目は、建設業界や団体がバックアップして、大きな集まりとして
保険会社と契約をして保証する方法です。
こちらも、契約主体は個々の施工業者なので、
倒産による保証が無くなるようです。
３つ目は次回から述べます性能評価と絡めた保険があります。
施工業者は面倒なのであまりやりたがらないかも知れませんが、性能評価を
してもらい、その範囲で保険に入ると、施工会社の倒産の場合も保証を
してくれるそうです。確かな条件等はまだはっきりしていません。
どのような保険に属して保証をするのか、聞いてみるのも良いでしょう。
保証と保険については、まだ始まったばかりで、確定的な制度が見えて
いませんので、それらが判りましたら、特集にでもしたいと思っています。
ありがとうございました。
次回は、より解り難い「住宅性能表示制度」についての予定です。
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